Квартирный вопрос

Органы опеки и попечительства дают разрешение.

В эпоху, когда квадратный метр жилья на вес золота, одними из самых сложных сделок остаются сделки, где сособственником продаваемого жилья являются несовершеннолетние. Многие потенциальные покупатели опасаются таких сделок, боясь волокиты и проблем при оформлении. Но на самом ли деле в этом вопросе все так сложно? О правах несовершеннолетних и способах их отстоять мы поговорили с начальником управления опеки и попечительства Министерства образования МО по Наро-Фоминскому муниципальному району Татьяной Николаевной Никитиной.

— Какие права есть у несовершеннолетних при сделках купли-продажи объектов недвижимости, сособственником которых они являются?
— Если у родителей есть планы на куплю-продажу жилплощади, сособственником которой является несовершеннолетний, то у ребенка имеется право на сохранение жилплощади, и, прежде всего, на сохранение той доли, которая подлежит отчуждению. Органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу только при условии, что родители предоставят документы, подтверждающие, что несовершеннолетний будет обеспечен другой жилой площадью. Просматриваются и перспективы, связанные с ипотекой, кредитованием, всего, что идет на поддержку семьи улучшающей свои условия.

— Какие нормативы существуют для переселения несовершеннолетних с одной жилой площади в другую?
— Условия при продаже жилья таковы, что площадь приобретаемого жилья и доля в нем несовершеннолетнего должны быть либо равноценной, либо большей, чем та, что принадлежала ребенку ранее. Один из основных принципов — при сделке купли-продажи ребенку должна быть выделена площадь в размере не менее отчуждаемой. Допустим, продается двухкомнатная квартира общей площадью 60 кв.м., где у несовершеннолетнего 1/3 доли, и приобретается другая равноценная или большая квартира. Взамен приобретается квартира общей площадью 80 кв.м. В этом случае родители имеют право выбора, выделить ли ребенку 20 метров или же выделить ему 26 метров. Но доля выделяемой площади на имя несовершеннолетнего должна быть не менее отчуждаемой доли. Во всех органах опеки и попечительства, в т. ч. и в нашем районе, практика такая, что даже на кв. метр площади нельзя ущемлять права ребенка, потому что каждый метр в условиях приватизации является предметом купли-продажи. Перечисление денежных средств на счет ребенка взамен продаваемой жилой площади в нашем районе не практикуется.

— Как давно органы опеки и попечительства занимаются отслеживанием сделок с участием несовершеннолетних в сфере недвижимости?
— Органы опеки и попечительства занимаются отслеживанием сделок купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетних практически с марта 1993 года, когда в стране был принят закон о передаче жилищного фонда в собственность граждан.
К сожалению, до сих пор нет отдельного закона о защите имущественных прав детей. Органы опеки и попечительства привлечены к данной деятельности на основании ч.4 ст. 292 ГК РФ и ст. 56, ст. 64 СК РФ. Мы руководствуемся также письмами Министерства образования РФ, рекомендательными письмами Прокуратуры РФ. Некоторые документы принимались, дополнялись, отменялись. Но в основе всего лежат указанные выше статьи законов. В соответствии с ними прокуратура проверяет работу органов опеки попечительства в плане защиты жилищных и имущественных прав несовершеннолетних.

— Каким образом отслеживается соблюдение прав детей органами опеки и попечительства?
— Сделка с недвижимостью, сособственниками которой являются дети, подлежит обязательному согласованию с органами опеки и попечительства. Когда к нам обращаются родители несовершеннолетних с заявлением на продажу жилой площади, одновременно они обязаны предоставить и документы на ту площадь, которую намерены продать, и на ту, которую намерены приобрести. В случае, если идет сразу безусловное улучшение жилищных условий, то документы, разрешающие сделку, готовятся в установленный законом срок, он составляет 14 дней. Если возникают нюансы, связанные с приобретением квартиры по договору долевого участия, если приобретается жилой дом в частном секторе, расположенный на земельном участке, а также если есть вопросы, связанные с кредитованием, то в этом случае все документы у нас проходят через коллегиальный орган — Совет опеки и попечительства, и срок вынесения решения увеличивается до 30 дней.

— Что входит в задачи Совета опеки и попечительства?
— Задача Совета опеки и попечительства — объективно рассмотреть все документы и принять решение в интересах семьи и, в частности, в интересах ребенка. Комиссия создана распоряжением начальника управления. В её состав входят компетентные лица, которые прослеживают всю правовую базу и все документы, свидетельствующие о техническом состоянии приобретаемой жилой площади. Нет оснований не доверять документам и выезжать лично на объекты купли-продажи. Любой документ имеет штамп, печать и подпись конкретного должностного лица, который несет ответственность за этот документ. Для вынесения решения нам предоставляют техпаспорт на жилье, справку БТИ, которая несет всю информацию о техническом состоянии дома, его проценте износа, общей площади, жилой площади.

— Как контролируется выполнение решения?
— Законные представители несовершеннолетних обязаны представить в орган опеки свидетельство о госрегистрации права всех членов семьи и несовершеннолетнего на вновь приобретенную жилую площадь. Если собственность детям не выделена, то орган опеки вправе обратиться в прокуратуру с заявлением о расторжении договора купли-продажи и признании сделки недействительной.

— А как быть родителям, владельцам комнаты в коммуналке, если соседи продают свое жилье, а родители не желают или не могут её купить?
— Продавцы обязаны получить нотариально заверенный отказ соседей от права первоочередной покупки. Если один из владельцев соседней комнаты в коммунальной квартире несовершеннолетний, то такой отказ должны дать органы опеки и попечительства по месту его регистрации. Для этого законные представители несовершеннолетнего пишут заявление об отказе от преимущественного права покупки соседней комнаты, допустим, в связи с отсутствием необходимости или отсутствием денежных средств. Для рассмотрения таких вопросов следует предоставить заявление, паспорт, справку о регистрации по указанному адресу, финансовый лицевой счет и правоустанавливающий документ.

— Как быть, если семья переезжает в другой город?
— Если семья приезжает в другой город, она обязана нам предоставить документы на приобретаемую площадь. Органы опеки и попечительства должны быть уверены, что, когда семья продаст свое жилье в Наро-Фоминске, то в другом городе она жилье приобретет, а не окажется без крыши над головой. Поэтому помимо всех необходимых документов на приобретаемую квартиру очень часто для комиссии необходимо предоставить предварительный договор купли-продажи.

— Бывают ли исключения, когда органы опеки и попечительства разрешают обмен с большей жилой площади на меньшую?
— В ряде случаев мы выносим на рассмотрение жилищной комиссии спорные вопросы, когда продают большую площадь, а приобретают меньшую. Ведь у людей бывают разные причины для продажи своей квартиры. Допустим, у семьи накопился долг, есть кредиты, с выплатой которых они не справляются, и желают расплатиться, обменяв свою квартиру на меньшую. Мы такие заявления рассматриваем и даем, как правило, официальный отказ. С этим отказом граждане могут обратиться в суд. И если суд примет решение удовлетворить исковое заявление граждан, то мы будем вынуждены на основании этого решения издать распоряжение, разрешающее подобную сделку. Но бывают единичные случаи, когда мы все же разрешаем куплю-продажу с большей площади на меньшую. Эти случаи достаточно редки, происходят один раз в 3–4 года.
Хочу отметить, что все справки и распорядительные документы в органах опеки и попечительства выдаются бесплатно. Мы стоим на страже законных интересов детей, а потому платных услуг у нас нет и быть не может.

Подготовила Людмила Фоканова