Борьба за землю

Несовершенство законодательства привело к казусу в Наро-Фоминске.

История вопроса

Тема незаконного жилищного строительства в последнее время муссируется СМИ с завидным постоянством. Оно и понятно: толчком к обсуждению проблемы стали три громких инцидента в Подмосковье по сносу «самостроя» (дома в поселке «Речник» — 2010 год, многоквартирный дом в Одинцово — 2011 год, и недавний снос дома в Вешках (дом построен с многочисленными нарушениями градостроительных норм) Мытищинского района), и ряд подобных случаев по России в целом (Краснодарский край, Казань и т. д.). Недавно земельный вопрос коснулся и нашего района.

Прецедент в Наро-Фоминске

В редакцию «ЦГ» пришло информационное письмо от руководителя администрации Наро-Фоминского муниципального района В. Н. Савостина, цитируем: «по факту самовольного строительства многоквартирных жилых домов на земельных участках по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, г. п. Наро-Фоминск, г. Наро-Фоминск, ул. Огородная, 30/1 и уч. 35». Приводим далее текст письма:
«Вышеуказанные земельные участки находятся в зоне существующей жилой застройки, с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства.
Ранее Администрацией Наро-Фоминского муниципального района по заявлениям застройщика Якшина Виталия Геннадьевича выданы два разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства — двух отдельно стоящих трехэтажных жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи на земельных участках по вышеуказанным адресам соответственно.
Таким образом, факты свидетельствуют о намерении собственника земельных участков и застройщика возвести многоквартирные жилые дома без разрешительных документов с целью продажи в них жилых помещений.
Информация по признакам мошенничества и самовольному строительству многоквартирных жилых домов направлена в Администрацию городского поселения Наро-Фоминск, прокуратуру Наро-Фоминского района, УВД Наро-Фоминского района для принятия мер в пределах их компетенции».
Как упоминалось выше, случаи строительства на землях, не имеющих соответствующего вида разрешенного использования, действительно, в Подмосковье далеко не единичны. Однако тема, как бы очевидна она ни казалась на первый взгляд, как выяснилось, не столь однозначна. Дело в том, что существуют определенные пробелы в законодательстве, из-за которых и происходят подобные казусы. Есть определение, что такое дачный дом (и допустимые его размеры и красные линии), но нет определения, сколько семей могут там проживать. Недобросовестные застройщики делают вид, что строят дом для себя, а для этого разрешение на строительство требуется только при строительстве на землях ИЖС. После экспертизы БТИ дом регистрируется в Росреестре. Это и вводит в заблуждение инвесторов, не знающих, что если дом будет признан по решению суда не соответствующим выданному разрешению на строительство и будут нарушены градостроительные нормы и нормы строительства, то наличие регистрации в Росреестре не помешает снести самострой. О необходимости вносить изменения в законодательство по этому вопросу говорится давно, но до сих пор решения проблемы на законодательном уровне не предложено. Основным способом перевода является внесение изменений в генеральный план соответствующей территории, но это довольно долгая процедура и не везде этот генеральный план утвержден. Сложная процедура согласований — вполне обоснованная мера со стороны государства, поскольку установление категорийности земель служит защите общественных интересов и учитывает планы по развитию соответствующей территории.
Мы связались с генеральным директором агентства «Бауком» Сергеем Валерьевичем Харламовым. Приводим ниже его комментарий на письмо администрации:
«По факту продажа квартир в строящемся доме по ул. Огородной не осуществлялась. В данный момент мы занимаемся переводом земли в соответствующую категорию. И пока не пройдем все необходимые процедуры согласования, ни о каких заключениях договоров купли-продажи речи быть не может. Как компания, которая дорожит своей репутацией, мы будем осуществлять все процедуры строго в рамках действующего закона и приложим все усилия, направленные на получение всех необходимых документов. На мой взгляд, решение проблемы с самостроем несложная: запретить (законодательно) строительство многоквартирных домов на дачных участках, СНТ, СТ, упростить перевод земель из одной категории (ИЖС, ЛПХ) в другую (ЖС, МЖС), уплатив госпошлину, не нагружать застройщика бешеными согласованиями, обеспечить и обязать вести строительный надзор непосредственно за стройкой с обязательным соблюдением градостроительных норм — и люди получат действительно доступное (недорогое и главное качественное жилье)».
А вот что думает по проблемному «земельному» вопросу Александр Коган, Министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью (информация с портала RealEstate.ru): «Основная задача нашего ведомства — не устраивать охоту на ведьм, а совершенствовать законодательство и информировать население, чтобы люди не входили в сомнительные сделки. Что касается уже построенных с нарушениями домов, то каждый отдельный случай надо рассматривать отдельно. Проводить экспертизы и по их результатам решать, возможно ли реконструировать дом так, чтобы он не представлял угрозы для жителей. Если нарушения можно устранить силами застройщика, силами муниципалитета, значит, надо сделать все возможное в рамках существующего законодательства, чтобы сделать дом легитимным. Сносить надо только в крайнем случае: если суд установил, что дом непригоден для проживания».
Что касается доступного жилья, 16 апреля 2012 года в Истре премьер-министр России В. В. Путин заявил о проработке возможности полного отказа государственной или частной экспертизы проектных документов с одновременным повышением ответственности застройщика и напомнил о рассмотрении Госдумой проекта поправок об упрощении порядка предоставления земли под застройку.
Разумеется, при заключении сделки купли-продажи гражданин должен понимать, что если стоимость жилья отличается от средней по рынку, то это должно вызвать подозрение в законности строительства, и необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы. Плохая новость для собственников (даже если право собственности на жилье было зарегистрировано): отменить снос вряд ли будет возможно. Ясно, что закон несовершенен. Его «доведение до ума» — процесс времени. А пока хотим лишь предостеречь покупателей: скупой платит дважды, так что будьте предельно бдительны, заключая сделки, касающиеся недвижимости.

Светлана Барткевич